Das neue Mietrecht 2013

Energetische Modernisierung

Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, so können die Mieter für die Dauer der Arbeiten regelmäßig die Miete mindern – dies entsprechend dem Umfang der Beeinträchtigungen, die sie während der Bauphase hinnehmen müssen. Dabei können durchaus 20 bis 50 Prozent herauskommen, die weniger überwiesen werden müssen, in Einzelfällen auch mehr. Daran ändert sich nichts, sofern lediglich "modernisiert" wird, etwa wenn der Vermieter ein Bad renovieren lässt.

Für "energetische" Modernisierungen sieht das neue Recht jedoch vor, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist, während sie auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Dämmung der Außenhaut des Gebäudes oder um den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Vom vierten Monat an kann dann aber – wie bisher – eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahmen bis dahin nicht abgeschlossen sind und die Nutzung der Wohnung deshalb weiter beeinträchtigt ist. Wichtig: Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie "effizienter genutzt" wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete berappen.

(Rein Klima-schützende Maßnahmen oder Aufwendungen für die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter ins das öffentliche Stromnetz einspeist, müssen die Mieter zwar dulden. Der Vermieter darf deshalb aber nicht die Miete erhöhen.)

Das bisherige Recht, nach dem die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich bis zu 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden können, ist nicht verändert worden. Dasselbe gilt für die energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie – und damit auch Kosten – eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn "unzumutbare wirtschaftliche Härte" sei. Diese Härtefallprüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von einem Monat darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, so darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Der Härteeinwand ist vom Mieter künftig "schriftlich und fristgebunden vorzubringen"; der Vermieter "soll" (nicht "muss") den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Mieter behält also seinen Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der von ihm vorgetragene Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

Mietnomaden

Vermieter können künftig gegen das sogenannte Mietnomadentum verbessert vorgehen, um ihre Wohnungen wieder vermieten zu können.

• Vom Vermieter beantragte Wohnungsräumungen sind von den Gerichten künftig vorrangig zu bearbeiten. Denn ein Vermieter kann seine Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, etwa wenn sie mehrere Monate lang ihre Miete nicht gezahlt haben.

• Betroffene Mieter können in Verfahren, in denen es um ausstehende Geldforderungen geht, vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (etwa eine Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet.

• Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsordnung nicht, so kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken (Stichwort "einstweilige Verfügung).

• Die sogenannte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie ist in das Gesetz aufgenommen worden. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, so soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – meist kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner "aus dem Besitz der Wohnung zu setzen". Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.

• Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen

Das Gesetz sieht bei der Umwandlung und anschließendem Verkauf von Mietshäusern in Eigentumswohnungen einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor. In den Bundesländern kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Personengesellschaften (etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) konnten dieses Recht bisher umgehen, indem einzelne Gesellschafter Eigenbedarf geltend machten, bevor "umgewandelt" wurde. Diese Gesetzeslücke gibt es beim neuen Recht nicht mehr.

Absenkung der "Kappungsgrenze"

Vermieter dürfen im Normalfall die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen – allerdings nur bis zur Höhe der "ortsüblichen Vergleichsmiete". Das neue Recht räumt den Landesregierungen ein, für Gebiete, in denen die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist", eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen. Danach dürften Mieten in bestehenden Mietverhältnissen höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Obergrenze bleibt die "ortsübliche Vergleichsmiete". Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Mietsteigerungen vorsehen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Vermieter dürfen ihren Mietern höhere Mieten abverlangen, wenn der Mietzins für die betreffenden Wohnungen unter denen liegt, die "ortsüblich" sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus "den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind". Neu ist, dass nun auch der Aufwand für energetische Maßnahmen Einfluss nehmen wird auf die am Ort übliche Miete – unabhängig davon, ob für die zu beurteilenden Wohnungen solche Maßnahmen bereits durchgeführt worden sind.

Mietkaution

Nach wie vor haben neue Mieter ihrem Vermieter eine Kaution zu zahlen, und zwar in Höhe von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Das kann von vornherein in einer Zahlung geschehen, aber auch in drei Monatsraten. Das neue Recht gibt dem Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos wieder aufzukündigen, wenn der Mieter sich für die Ratenzahlung entschieden hat und mit zwei Beträgen in Verzug ist.

AZ 2013, Nr. 8, S. 7