Der Vermieter will die Wohnung modernisieren …

"Echte" Modernisierungen sind Baumaßnahmen, die Komfort und Wert der Wohnung erhöhen – oder Energie beziehungsweise Wasser sparen.

Verbesserung des Wohnumfeldes oder der Wohnung: Wohnkomfort und der Gebrauchswert werden erhöht, zum Beispiel durch Schallschutz oder ein neues Bad.

Zu den Energieeinsparungen zählen Verbesserungen der Wärmedämmung von Fenstern, Außenwänden, Außentüren, Dächern, Kellerdecken oder der Einbau einer komplett neuen Heizungsanlage.

Wassereinsparung kann beispielsweise erzielt werden durch den Einbau von Wasserzählern oder von kleineren Toilettenspülkästen.

Ankündigung: Die Art sowie der voraussichtliche Umfang, Beginn und die Dauer der Modernisierung sowie die zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter schriftlich – und spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitgeteilt werden.

Duldung: Grundsätzlich muss ein Mieter Modernisierungen dulden. Widerspricht er der geplanten Maßnahme, so kann der Vermieter, will er seinen Willen durchsetzen, den Mieter auf Duldung verklagen. Tut er das nicht und bleibt der Mieter nicht hartnäckig bei seiner ablehnenden Haltung, so muss er damit rechnen, dass der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen lässt. Die Folge: Der Mieter darf mit den dadurch entstandenen Kosten belastet werden, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. (Az.: VIII ZR 164/10)

Härtegründe: Der Mieter kann mit folgenden Härtegründen widersprechen: die Bauarbeiten selbst, die baulichen Folgen, bereits vorausgegangene eigene Modernisierungen oder die anstehende Mieterhöhung.

Mietminderung: Wird die Nutzung der Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme stark eingeschränkt, etwa durch Schmutz oder Lärm, so hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.

Ersatz von Aufwendungen: Ist die Belästigung so enorm, dass sich der Mieter vorübergehend eine andere Bleibe suchen muss (etwa in einem Hotel), so kann er die Aufwendungen dafür dem Vermieter in Rechnung stellen.

Mieterhöhung: 11 Prozent der Kosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Beispiel: 5000 Euro für ein neues Bad ergibt eine Erhöhung der Monatsmiete um (11% von 5000 Euro geteilt durch 12 =) 45,83 Euro – unabhängig von der individuellen Miethöhe. Staatliche Zuschüsse muss der Vermieter vorher abgezogen haben.

Reparaturen: Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten dürfen die Miete nicht erhöhen; sie zählen nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen. Wird ein defektes Fenster durch ein energiesparendes, schallschützendes Fenster ersetzt, laufen also Modernisierung und Reparatur parallel, so ist aus den Modernisierungskosten ein anteiliger Reparaturkostenteil herauszurechnen.

Fristen: Die höhere Miete muss vom Mieter vom dritten Monat nach Abschluss der Arbeiten und Eingang der neuen Mietrechnung an geleistet werden. Hat der Vermieter bei der Modernisierungs-Ankündigung die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt oder fällt sie um mehr als zehn Prozent höher aus als vorausgesagt, so verschiebt sich der erste Zahlungstermin um sechs Monate.

Wohngeld: Steigt die nach dem Wohngeldgesetz maximal anzusetzende Miete um über 15 Prozent, so können Wohngeldbezieher Antrag auf Erhöhung stellen. Aber auch jeder andere Mieter sollte mit Zugang der Mieterhöhung prüfen, ob er jetzt Anspruch auf Wohngeld hat.

Kündigung:

• Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er die Modernisierungsankündigung des Vermieters bekommt. Bis zum Ende des folgenden Monats kann er zum übernächsten Monat kündigen. Beispiel: Ankündigung im Juni 2012; das Sonderkündigungsrecht kann bis zum 31. Juli 2012 ausgeübt und zum 31. August 2012 die Wohnung aufgekündigt werden.

• Hat der Mieter diese Möglichkeit nicht genutzt, so kann er das Sonderkündigungsrecht bis zu drei Tage nach Beginn der Erhöhung erneut in Anspruch nehmen: Beendet ist das Mietverhältnis dann zum Ende des zweiten Monats, der auf die Erhöhung folgt. Vertragliche Kündigungsfristen sind damit außer Kraft gesetzt (etwa wenn ein Zeitmietvertrag über mehrere Jahre geschlossen worden war). Hat der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt, so braucht er die an sich ja schon wirksame Mieterhöhung nicht zu leisten, kann es also bei der bisherigen Miete belassen.

Mehr in der Broschüre "Wer zahlt bei Wohnungsmodernisierung?" für 6 Euro bei den örtlichen Mietervereinen oder direkt beim Deutschen Mieterbund (DMB-Verlag, 10169 Berlin plus Versandkosten). Tel.: (0 30) 2 23 23-0 / Fax (0 30) 2 23 23-1 00.

AZ 2012, Nr. 23, S. 5