Streitthema Betriebskosten

Die Juristen der Mietervereine gehen nach den ihnen vorgelegten Abrechnungen regelmäßig davon aus, dass mit jeder zweiten Abrechnung von den Mietern unzutreffende Beträge verlangt werden. Natürlich ist das keine empirisch gesicherte Aussage. Doch die Gerichte haben alle Hände voll zu tun.

Die häufigsten Streitpunkte sind:

• Wann und in welchem Umfang dürfen Kosten umgelegt werden?

• Sind in der Abrechnung unzulässig Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?

• Wie werden Wohnungsleerstände behandelt?

• Wie müssen die Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilt werden: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach der Personenzahl?

• Welche Rechte haben Mieter, die ihre Abrechnung prüfen wollen?

• Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?

• Was können Mieter tun, wenn der Vermieter "nicht abrechnet"?

Was darf berechnet werden?

Aber was darf der Vermieter denn nun abrechnen? "Kalt" erwischt es die Mieter bei der Grundsteuer, der Wasserversorgung, dem Abwasser, bei Fahrstuhlkosten, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausflur-Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, den Sach- und Haftpflichtversicherungen, dem Aufwand für einen Hausmeister, der Gemeinschaftsantenne/dem Breitbandkabel, den Kosten der Wäschepflege und den "sonstigen Betriebskosten" (etwa dem Aufwand für ein Schwimmbad und/oder eine Sauna). Alle diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden.

Verwalterkosten dagegen dürfen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat. Auch "gern angesetzte" Posten wie das Porto für die Zusendung der Betriebskostenabrechnung oder die Beiträge zum Grundeigentümerverband stehen auf der Verbotsliste, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Zu den "warmen" Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe (Fernwärme, Gas, Öl), ferner für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma.

Posten einzeln auflisten

Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, welche Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen – entsprechend dem Aufteilungsschlüssel – auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein.

Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 70 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche, aufgeteilt. Für Mieter in älteren Gebäuden kann der Vermieter verpflichtet sein, zu 30 Pro-zent nach den Grundkosten und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen. Schließlich ist auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 100 Prozent möglich, wenn das so mit allen Mietern vereinbart wurde.

Der Vermieter muss auch leerstehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er muss die darauf entfallenden Beträge selbst tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen.

Eine Abrechnung muss sein

Der Mieterbund empfiehlt den Mietern, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt werden. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wenn der Vermieter nicht am selben Ort wohnt. Dafür dürfen ihm dann aber Kopierkosten in Rechnung gestellt werden.

Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrech-nungsperiode muss der Vermieter seinen Mietern die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Beispiel: Fordert ein Vermieter im Jahr 2013 für das Kalenderjahr 2011 Beträge für Betriebskosten nach, so braucht der Mieter nicht (nach-)zuzahlen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, zum Beispiel, weil kommunale Gebühren verspätet festgesetzt wurden.

Abrechnen muss der Vermieter aber auf alle Fälle, es könnte ja zu einer Rückzahlung von Betriebskosten an den Mieter kommen, die vom Vermieter auch noch nach mehr als einem Jahr zu leisten ist.

AZ 2013, Nr. 10, S. 4