Ärger um die warme Wohnung

• Klirrende Kälte – Fällt bei einer Mieterin wintertags bei Temperaturen unter 0 Grad die Gas-Etagenheizung aus und kann sie ihren Vermieter nicht erreichen, so darf sie selbst Handwerker bestellen und den Rechnungsbetrag (hier in Höhe von 611 €) vom Vermieter ersetzt verlangen. Das Amtsgericht Münster sah in dem Handeln der Mieterin die "Beseitigung einer Notsituation zur Wiederherstellung der Mietsache", zumal sich das Ganze an einem Samstag ereignet hatte. (Für nicht erstattungsfähig hielt das Gericht aber eine weitere Rechnung im selben Zusammenhang, die zwar Arbeiten an derselben Heizungsanlage betrafen, aber erst zehn Tage später durchgeführt wurden. Hier hätte der Vermieter auf jeden Fall vorher informiert werden müssen.) (AmG Münster, 4 C 2725/09)

• Heizverhalten – Es ist jedem Mieter unbenommen, seine Wohnung nach individuellen Bedürfnissen zu beheizen. Erst wenn durch geringes Heizen und Lüften Schäden an der Mietsache entstehen, liege eine Pflichtverletzung des Mieters vor, so das Amtsgericht Saarbrücken. Dann könne auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt sein. Allerdings treffe den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich Schäden (wie beispielsweise Schimmel- oder Staubablagerungen) gebildet haben und wann sie entstanden sind. (AmG Saarbrücken, 4 C 487/08)

• Effiziente Ablesung – Ein Mieter darf es den vom Vermieter geschickten Handwerkern nicht verweigern, die Wohnung zu betreten, wenn die die Order haben, ein Messgerät zu installieren, welches die von einem Fallrohr abgegebene Wärme erfassen soll. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter darüber mit ausreichendem Zeitabstand und Inhalt informiert hat. Der Mieter kann nicht argumentieren, nur für eine Erstinstallation beziehungsweise für eine Reparatur die Türen öffnen zu müssen. Auch für den Einbau eines neuen, effizienteren Heizungskostenerfassungssystems dürfe der Vermieter sein Eigentum betreten. (BGH, VIII ZR 170/09)

• Zwischenablesung – Zieht ein Mieter aus seiner Wohnung aus, so hat der Vermieter eine Zwischenablesung des Heizkostenzählers zu veranlassen und entsprechend dem Verbrauch abzurechnen. Geschieht das nicht, so darf der Mieter den anderweit ermittelten Zahlbetrag pauschal um 15 Prozent kürzen. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg kam zu diesem Ergebnis, obwohl auch andere Abrechnungsmethoden (zum Beispiel nach Gradtagszahlen) sinnvoll sein können. Die Zwischenablesung sei aber gesetzlich vorgeschrieben. (AmG Berlin-Schöneberg, 6 C 68/08)

• Modernisierung – Reagiert eine Mieterin auf die Mitteilung ihres Vermieters, dass geplant sei, das ganze Haus mit einer Gas-Zentralheizung auszustatten, nicht innerhalb von zwei Monaten, ob sie dieser Modernisierungsmaßnahme zustimmt, so darf der Vermieter auf Zustimmung klagen. Unabhängig davon, ob sie schließlich mit der Neuerung einverstanden ist, hat sie die Kosten für das Verfahren zu tragen. Der Vermieter hatte ein "Recht auf Reaktion". (KG Berlin, 8 U 77/09)

• Fernwärme – Stellt ein Vermieter die Heizung in seinen Wohnungen von Kohle auf Fernwärme um und sollen die dadurch anfallenden Kosten künftig unmittelbar zwischen dem Lieferanten und den Mietern abgerechnet werden, so kann sich ein Mieter dagegen nicht dadurch sperren, dass er die Liefervereinbarung nicht unterschreibt und die Rechnungen nicht bezahlt, aber dennoch die Fernwärme in Anspruch nimmt. (Sein Argument: Allein der Vermieter sei sein Vertragspartner.) Der Bundesgerichtshof konnte dieser Logik nicht folgen: Durch die Annahme der Leistungen sei der Vertrag mit dem Energieversorger zustande gekommen – auch ohne Unterschrift. (BGH, VIII ZR 235/08)

• Dringende Kontrolle – In einem neuen Mietvertrag war der Vermerk angebracht, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Nach einer Zeit des Abwartens nahmen die Mieter das Heft selbst in die Hand und ließen die Heizung auf Kosten des Vermieters reparieren. Zu Unrecht. Die Mieter hätten ihren Vermieter "vor der Beseitigung der von ihnen behaupteten Mängel durch Mahnung in Verzug setzen müssen". Erst wenn das nicht gefruchtet hätte, wären sie berechtigt gewesen, selbst zur Tat zu schreiten. Allenfalls eine Kontrolle der Heizung sei ohne Absprache mit dem (zweifellos säumigen) Vermieter gerechtfertigt gewesen. (BGH, VIII ZR 222/06)

• Heizungs-Ersatz – Ein Vermieter ersetzte die vorhandene Gas-Etagenheizung durch den Anschluss seines Hauses an das – aus Kraft-Wärme-Koppelung gespeiste – Fernwärmenetz. Ein Mieter wehrte sich dagegen, per Mieterhöhung an den Kosten der Modernisierungsmaßnahme beteiligt zu werden. Schließlich hatte sie für ihn keine Ersparnis bei den Energiekosten gebracht. Das ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs jedoch so lange unerheblich, wie ein Mieter durch eine Erneuerung keine "unzumutbare finanzielle Härte" hinnehmen müsse. Steigt der Wohnwert durch die neue Art der Versorgung, so sei die Erhöhung, die im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete liegen muss, nicht zu beanstanden. Es handele sich auch dann um eine Modernisierungsmaßnahme, wenn das neue Heizsystem zwar nicht den "Endenergieverbrauch" im einzelnen Haushalt senke, jedoch Rohstoffe wie Kohle, Gas oder Öl einspare. (BGH, VIII ZR 275/07)

AZ 2011, Nr. 6, S. 4