Sind Mieträume bald unbezahlbar?

Um Bagatellanpassungen zu verhindern, wird häufig ein Schwellenwert von beispielsweise 5 oder 10 Prozent vereinbart, sodass je nach Ausgestaltung eine Anpassung schon bei Erreichen oder erst bei Überschreiten des Schwellenwertes erfolgt. In Zeiten einer gemäßigten wirtschaftlichen Entwicklung, mithin insbesondere ohne Auswirkungen einer künstlich geschaffenen Knappheit von primären Energieträgern, kann sich eine Wertsicherungsklausel einmal zugunsten des Mieters, ein andermal zugunsten des Vermieters auswirken. Betrachtet man exemplarisch die Indexänderung von Januar 2018 bis Juni 2019, so beträgt diese nur 3,6 Prozent. Hingegen hat von Januar 2022 bis Juni 2022 bereits eine Entwicklung des VPI um 5,3 Prozent stattgefunden, von Januar 2021 bis Juni 2022 gar schon um 10,4 Prozent. Deutlich wird, dass selbst Wertsicherungsklauseln mit einem Schwellenwert von 10 Prozent wesentlich schneller zu einer Mieterhöhung führen können, als man im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vermutet hat.

Möglicherweise ist Ihre Wertsicherungsklausel so ausgestaltet, dass eine automatische Anpassung der Miete ab Erreichen des Schwellenwertes erfolgt, ohne dass sich Ihr Vermieter schriftlich auf die eingetretene Indexänderung berufen muss („echte Gleitklausel“). Es wäre daher grundsätzlich möglich, dass der Vermieter für den noch nicht der Verjährung unterfallenden Zeitraum die höhere Miete nachfordert. Wichtig ist daher, dass Sie zunächst Ihren Mietvertrag auf eine Wertsicherungsklausel prüfen und sich gegebenenfalls anhand der enthaltenen Klausel einen Überblick verschaffen, wie sich der aktuelle Stand des Index auf Ihre Miete auswirken kann.

Aber auch ohne echte Gleitklausel sollten Sie eine Überprüfung anstellen, damit Sie nicht von einem Mieterhöhungsverlangen überrascht werden. Sollte sich eine für Sie dramatische Erhöhung abzeichnen, lohnt sich unter Umständen die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe. Eine Wert­sicherungsklausel muss für ihre Wirksamkeit nämlich bestimmte Anforderungen nach dem Preisklauselgesetz erfüllen. Zu nennen sind hier insbesondere

• die Orientierung an einem vom Statistischen Bundesamt oder von einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex,
• der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren sowie
• eine Ausgewogenheit der Klausel, mithin dass die Miete sowohl nach oben als auch nach unten angepasst werden können muss.

So andere Gründe nicht ohnehin zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen, ist zu beachten, dass nach dem Preisklauselgesetz zunächst gerichtlich die Unwirksamkeit für die Zukunft festgestellt werden muss. Auf vergangene Mieterhöhungen hätte die Fest­stellung durch das Gericht keine Auswirkung.

Welche weiteren Maßnahmen Sie ergreifen können, um möglicherweise eine dramatische Mieterhöhung abzuwenden, erklärt Rechtsanwalt Christian Fiedler in AZ 2022, Nr. 33-34, S. 4.