"Gerechte" Betriebskostenabrechnung – gibt’s das?

Werden alle 17 Betriebskostenarten auf die Mieter umgelegt, dann kann das bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung leicht 200 Euro monatlich und damit 2400 Euro im Jahr ausmachen. Je nachdem, welchen Verteilerschlüssel der Vermieter anwendet, kommt es bei der Kostenverteilung im Haus zu großen Unterschieden (siehe Kasten).

Nach der Heizkostenverordnung müssen die Kosten für Zentralheizung und die zentrale Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Nur in Häusern mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, darf vertraglich ein anderer Aufteilungsmaßstab, zum Beispiel nach Wohnfläche, vereinbart werden.

Um verbrauchsabhängig abzurechnen, müssen alle Räume der Wohnung oder die Heizkörper mit Erfassungsgeräten – wie Wärmezählern oder Heizkostenverteilern – ausgerüstet werden. Der Warmwasserverbrauch wird durch Warmwasserzähler ermittelt. Die erfassten Verbrauchsdaten fließen in die Heizkostenabrechnung ein. Aber nicht zu 100 Prozent. Die Heizkostenverordnung legt fest, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen sind. Die restlichen 50 bis 30 Prozent müssen nach der Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt werden. Hier darf statt nach Quadratmetern auch nach Kubikmetern (umbauter Raum) abgerechnet werden. Und es ist sogar eine Begrenzung auf "beheizte Räume" zulässig.

Ob Wasserzähler in den Wohnungen installiert werden müssen und damit verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann, regeln die Landesbauordnungen der 16 Bundesländer. Eine Einbaupflicht besteht danach grundsätzlich für Neubauten (Ausnahme: Bayern). Der Wohnungsbestand muss in der Regel nicht mit Wasserzählern nachgerüstet werden (Ausnahmen: Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern). Die meisten Landesbauordnungen bestimmen zudem, dass im Wohnungsbestand auch bei Erneuerungen und wesentlichen Änderungen der Wasserinstallationen Zähler eingebaut werden müssen.

Im Übrigen entscheidet der Vermieter, ob er Wasserzähler in allen Wohnungen installiert. Hat er das getan, müssen die Wasserkosten verbrauchsabhängig aufgeteilt werden.

Auch die Kosten der Müllbeseitigung können theoretisch verbrauchs- oder verursachungsabhängig verteilt werden. Gesetzliche Vorgaben hierfür gibt es nicht. Denkbar – vor allem in kleineren Häusern – ist es, dass der Vermieter jedem Haushalt eine eigene Mülltonne zuordnet und die Kosten nach Anzahl oder Größe der Tonnen oder nach Anzahl der Entleerungen oder Gewicht der angefallenen Müllmengen verteilt. In großen Wohnobjekten kann die Menge über eine sogenannte Müllschleuse erfasst werden. Dann wird jeder Einwurf eines Müllbehälters über eine Chipkarte registriert.

Die Entscheidung, ob die Müllbeseitigung verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet wird, trifft der Vermieter. Ist ein Erfassungssystem vorhanden, muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Soweit keine gesetzlichen Regelungen eingreifen und auch keine vertraglichen Absprachen getroffen sind, werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche berechnet.

Vertragliche Regelungen

Meistens wird schon im Mietvertrag der Aufteilungsmaßstab für die Betriebskosten festgelegt. Diese Vereinbarungen gelten, soweit sie nicht grob unbillig sind – und soweit nicht gesetzliche Vorgaben wie die Heizkostenverordnung die Kostenverteilung genau regeln. Die gebräuchlichsten Verteilerschlüssel sind Personenzahl oder Wohnfläche, mitunter auch Wohneinheiten/Wohnungen. Alle drei Verteilerschlüssel sind zulässig und haben ihre Stärken, aber auch Schwächen.

Wohneinheiten

Bei der Kostenverteilung nach Wohneinheiten werden alle Wohnungen im Haus gleich behandelt. Die Haushalte zahlen einen einheitlichen Anteil an den Betriebskosten. Dabei spielt es keine Rolle, wie viele Personen in den einzelnen Haushalten leben oder wie groß die Wohnungen sind. Dass der alleinstehende Mieter eines 40-Quadratmeter-Appartements dann genauso viel zahlen soll wie die Großfamilie in der 160 Quadratmeter großen Wohnung, ist aber kaum nachvollziehbar. Der einfache Verteilerschlüssel "Wohneinheit" ist nur bei einzelnen Betriebskostenarten sinnvoll, zum Beispiel bei Gebühren für Kabelfernsehen.

Personenzahl

Zumindest bei Kostenarten wie Wasser, Abwasser, Müll, Fahrstuhl oder Hausbeleuchtung erscheint die Kostenverteilung nach der Personenzahl sinnvoll. Je mehr Personen in einer Wohnung leben, desto größer ist ihr Verbrauch, desto stärker nutzen sie Einrichtungen des Hauses. Bei anderen Kostenarten, zum Beispiel Grundsteuer, Straßenreinigung oder Versicherungen, stimmt die These nicht mehr. Hier haben die Kosten mit der Personenzahl nichts zu tun.

Ein Nachteil einer Kostenaufteilung nach Personenzahl ist außerdem, dass häufig Streit entsteht bei der Frage, wie viele Personen überhaupt im Haus wohnen. Bei größeren Mietobjekten ist dies für den Vermieter oder Verwalter kaum zu ermitteln. Wer ist Mieter, wer ist Besucher? Ist der Lebenspartner schon eingezogen? Wohnen Sohn oder Tochter noch in der elterlichen Wohnung oder sind sie längst ausgezogen? Zählen Neugeborene oder Kleinkinder voll mit? (Ja!) Muss der dreimonatige Winterurlaub mit berücksichtigt werden? (Nein!) Im Ergebnis ist der Verteilerschlüssel Personenzahl bei einer Reihe von Betriebskostenarten gerecht, aber er ist auch kompliziert, verursacht einen er-heblichen Prüfaufwand und führt leicht zu Streit.

Wohnfläche

Die Kostenverteilung nach Quadratmetern ist diejenige, die der Gesetzgeber favorisiert. Sie ist einfach, verständlich und transparent. Bei Kosten wie Grundsteuer, Versicherung oder Straßenreinigung ist der Aufteilungsmaßstab auch ohne Weiteres nachvollziehbar. Bei anderen Kosten, wie Müll oder Wasser, kommt es zu "ungerechten" Ergebnissen, wenn Personenzahl und Wohnungsgröße nicht übereinstimmen. Dass der Einpersonenhaushalt in der 90 Quadratmeter großen Wohnung mehr Wasserkosten zahlen soll als eine dreiköpfige Familie in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung, ist kaum zu verstehen. Trotzdem ist eine derartige Kostenverteilung zulässig, sie verstößt gegen keine gesetzliche Bestimmung, und sie wird von den Gerichten akzeptiert.

Wechsel des Verteilerschlüssels

Grundsätzlich ist der einmal festgelegte Verteilerschlüssel bindend. Der Vermieter kann ihn nicht einseitig ändern. Der vertragliche Aufteilungsmaßstab darf auch nicht durch Mehrheitsbeschluss der Mieter geändert werden. Wenn nur ein Mieter nicht zustimmt, bleibt es bei der bisherigen Regelung. Geändert werden kann die Kostenverteilung nur, wenn alle Mieter – und der Vermieter – in dieser Frage "an einem Strang" ziehen.

Ausnahmsweise darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern, wenn er künftig nach Verbrauch oder Verursachung abrechnen will. Das gilt beispielsweise für Wasser, Abwasser und Müll. Geändert werden darf die Art der Kostenverteilung nur für die Zukunft, also für die nächste Abrechnungsperiode.

Nur ausnahmsweise haben die Gerichte den Mietern die Möglichkeit eingeräumt, eine Änderung der Verteilung herbeizuführen. Voraussetzung ist, dass das bisherige Verfahren grob unbillig ist. Beispiel: Der Vermieter wohnt selbst auf 150 Quadratmetern im Haus, die dreiköpfige Familie auf 86 Quadratmetern. Die Kostenverteilung nach Personenzahl führt dazu, dass die Familie dreimal so viel Grundsteuer zahlt wie der Vermieter.

Bei der Heizkostenabrechnung darf der Vermieter das Verhältnis zwischen Verbrauchsanteil (50 bis 70 Prozent) und Wohnflächenanteil (30 bis 50 Prozent) einseitig nur in den ersten drei Jahren ändern oder nach einer umfassenden Baumaßnahme zur Energieeinsparung oder nach Einführung einer Vorerfassung, damit Gewerberaum separat abgerechnet werden kann.

Weitere Informationen zum Thema Betriebskosten in der DMB-Broschüre "Die zweite Miete", 5 Euro, zu kaufen bei den örtlichen Mietervereinen oder zu bestellen beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, oder im Internet unter www.mieterbund.de..